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日本TOKYO東京訪商交流

規劃篇 URBAN PLANNING

城都顧問公司於108年10月前往東京進行訪商交流,除拜訪知名不動產及投資開發商外,亦參訪東京丸之內、日本橋等東京車站周邊之都市規劃成功案例。


東京丸之內聚集了東京最具規模的商辦大樓,是包含三菱集團在內許多日本知名企業之總部所在;日本橋從江戶時代起,就是日本全國公路網的起點,現在更是日本銀行總行、東京證券交易所等,是媲美倫敦市中心金融城之金融商業中心。


這兩個區域分別位於東京火車站的西邊及北邊,百年來的發展所留下具歷史文化意義的建築街道,在縝密的都市更新規劃下,透過新舊融合,以綠化的環境,休閒與商業機能兼具的複合空間,活化原先只有工作日才有人潮的辦公大樓群。

 
而丸之內及日本橋的街景,有一個相同的特徵,就是有著31公尺高之裙樓,這樣的規劃創造了街區特有的表情及氛圍。

其原由來自於日本1919年制定的《建築法》,限制居住區以外的建築高度以31公尺為限,而後雖然限高放寬至150~200公尺,但為了維持原有建築與行人之間適切的尺度關係,以及街道開闊之空間感,除了31公尺高度以下之建築需保留歷史風貌外觀外,新建的建築也需設置相同高度的裙樓,像是照片中的KITTE丸之內、丸之內大樓、新丸之內大樓、日本橋三井塔樓大廈、日本橋COREDO、日本橋三越本館等,都可以看到這樣的設計。


透過這樣的方式,兼顧城市脈絡留存及商業開發效益,發揮文化、經濟及空間之最大綜效。

城都顧問公司及仲量聯行協同臺灣港務公司,於108年10月前往東京進行訪商交流,期透過深度對談及意見蒐集,作為後續擬定港周邊土地適宜之開發方向及進駐產業類別等之基礎,並藉此機會釋放本案招商資訊、提高潛在廠商投資興趣,透過交流建立關係,作為未來辦理招商作業之基礎。


本次招商共計拜訪五間知名不動產及投資開發之領頭廠商,在聽取簡報後除對目前基隆港之開發規劃構想表達讚許外,亦就規劃、招商等層面提出建議,以下就重點進行分享:


1. 循序漸進之長遠規劃 以橫濱港未來21(MM21)為例,現今95%之開發率是從1965年首次提案至今50餘年之開發所達成,可知港區水岸之開發非一蹴可及,透過初期規則之制定,並與時俱進修正規劃及規則,分期逐步開發後才有如今之規模。而在開發完成後,更重要的是後續之營運及管理,要能配合社會潮流及趨勢即時進行調整及修正,持續維持競爭力及吸引力。


2. 基隆港開發之建議 目前由於國際郵輪旅遊風氣興盛,基隆港的國際旅客數大幅增加,但本次參訪之廠商以過去在六本木、豐州等市區或港區之開發經驗,建議以長遠發展來看,仍應以國內之消費客群為本,國外觀光客為輔,透過觀光景點之強化、引入親子或美食之方式,創造與臺北之市場區隔,吸引大臺北地區廣大之消費人口;並透過「地產地銷」之概念,打造得以發揮在地文化特色所長之開發,帶動在地產業成長後,亦可增加對外資之吸引力。


3. 日商之海外投資策略 透過本次訪商交流得知,目前日商對臺灣投資意願穩健,主要投資方式係以提供資金或營運、設計規劃等諮詢服務為主,除臺、日在投資報酬率設定上之差異外,目前臺灣地上權存續期間較長,且缺乏適當之退場機制等規定,也因此影響外商經營之意願,未來或可朝放寬招商條件並訂定適當之退場機制的方式,提升外商投資意願、吸引國外資金挹注。

城都顧問公司積極與國際接軌,掌握最新規劃理念及開發思維,以全球同步之國際視野結合在地觀點提供業主高水準服務。



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